Čísla nepustia. Žiadosť o hypotéku však často neprejde aj z dôvodu, ktorému sa dalo predísť. Postarajme sa spolu, aby to nebol váš prípad.
Stopercentné krytie bankou pri mladých bez úspor alebo s nízkym príjmom? V staršej vekovej skupine „strieborná hypotéka“ aj pri obmedzeniach platných od tohto roka?
Nič z toho v zásade nie je nepredstaviteľné. Na začiatok určite nezaškodí poznať možnosti a vyhnúť sa obvyklým chybám.
Nevyužívaný debet je tiež záťaž
Objektívne treba priznať, že odbúravanie niektorých prekážok na ceste za vlastným bývaním je dlhodobý proces. Mnohé záťaže však môžete odstrániť okamžite, respektíve si ich vôbec nevytvoriť.
Bez ohľadu na vek a príjem sa bonita pred podaním žiadosti o hypotéku dá zlepšiť zrušením všetkých nie nevyhnutných existujúcich úverov – napríklad predčasnou úhradou celého zostatku za spotrebiče či zariadenia na splátky.
„Málokto si uvedomuje, že pri stanovovaní hornej hranice úveru na bývanie sa berie do úvahy aj vlastníctvo kreditnej karty alebo limit kontokorentu na bežnom účte. Povolený debet pritom netreba ani reálne čerpať. Stačí už samotná možnosť ísť do mínusu,“ upozorňuje hypotekárny špecialista Ján Novák.
Do úverového registra sa zapisuje aj nepovolené prečerpanie na bežnom účte. Môže nastať aj vtedy, keď je na ňom tak málo prostriedkov, že po automatickom stiahnutí poplatku za vedenie účtu bankou klesne stav pod nulu.
Pokoj duše za 14 eur
Na aspekt čo najmenších úverových záťaží si spomeňte, kým pristúpite na ručenie tretej osobe. Takisto totiž patrí do spektra bremien.
Vlastné úvery splácajte riadne a načas. Mnoho ľudí si myslí, že deň-dva omeškania sa znesie. Každé porušenie platobnej disciplíny, akokoľvek krátke a finančne zanedbateľné, sa však ocitá v úverovom registri.
„Rovnako všetky zamietnuté žiadosti o úver a odstúpenia od nich. Banky to, pochopiteľne, pri posudzovaní vnímajú negatívne,“ vraví odborník a nabáda: „O úver žiadajte rozvážne a pre istotu si overte vlastnú situáciu prostredníctvom vyžiadania výpisu od Slovak Banking Credit Bureau.“ Poplatok je 14 eur.
S odmenami áno, po chorobe nie
Dobré načasovanie je tiež veľmi dôležité. Vo vyhodnocovanom období, čo najčastejšie býva 6 – 12 mesiacov, je vhodné nemať zárobok znížený práceneschopnosťou.
Naopak, vo svoj prospech môžete využiť časový úsek, počas ktorého váš príjem bol nad štandardné osobné pomery vďaka odmenám či plateným nadčasom.
„Okrem toho odporúčam pred podaním žiadosti nemeniť zamestnávateľa. Mnohé banky chápu a zohľadňujú, že v súčasnosti je to o dosť bežnejšie, než bývalo kedysi. Zmenu si však napriek tomu môžu vyhodnotiť aj ako určitý ekvivalent nezamestnanosti,“ vysvetľuje Ján Novák.
Založenie ďalšej alebo hodnotnejšej nehnuteľnosti
Pri mladých žiadateľoch s postačujúcim príjmom, ale bez úspor, je najbežnejším problémom záväzné usmernenie Národnej banky Slovenska (NBS). Pri nových hypotékach nepúšťa nad 90 % LTV a obozretne reguluje pásmo nad 80 % LTV.
„Ak opomenieme nelegálne metódy, akými sú úverové podvody v podobe dvojakých zmlúv s rôznymi cenami, najlepším riešením, ako dosiahnuť 100-percentné financovanie, je založenie ďalšej alebo hodnotnejšej nehnuteľnosti, zväčša rodičovskej,“ hovorí hypotekárny špecialista.
Aj nad 100 % kúpnej ceny
Kalkuláciou zo súčtu hodnôt oboch nehnuteľností sa pri zachovaní hranice 80 % LTV dá dosiahnuť úver na 100 % kúpnej ceny nadobúdanej nehnuteľnosti. Dokonca aj viac, ak účelom popri kúpe bude rekonštrukcia, ktorú však potom treba vydokladovať.
Ďalšou možnosťou pre mladých žiadateľov s postačujúcim príjmom, ale bez vlastných prostriedkov, je dofinancovanie úverom zo stavebnej sporiteľne. Prináša však pomerne významné riziko neschválenia takéhoto úveru („domino-efektom“, samozrejme, aj hypotéky ako takej) a zároveň prakticky bez výnimky vedie k dosť citeľnému preplateniu v porovnaní s financovaním len hypotékou.
Komplexný prehľad o trhu
Pre mladých žiadateľov s nízkym príjmom sú DTI 8, DSTI a stress test takmer bez výnimky neúprosné. Jedinou možnosťou je účasť solidárneho dlžníka. Prakticky vždy sú ním rodičia. Následne teda do hry vstupujú obmedzenia dĺžky splatnosti podľa veku. Jednotlivé banky majú rozdielny prístup.
„Nielen z tohto dôvodu sa oplatí obrátiť sa pred podaním žiadosti o hypotéku na fundovaného poradcu, najlepšie na skúseného finančného sprostredkovateľa. Nie je výnimkou, že vďaka komplexnému prehľadu o trhu pozná možnosti, ktoré vám neponúkne zamestnanec banky. Nehovoriac o úspore času a námahy,“ glosuje Ján Novák.
Každý rok uberá tisíce
Na žiadateľov od 41 rokov nahor sa počnúc 1. januárom 2023 vzťahuje nová regulácia NBS, ak si chcú nastaviť splatnosť úveru nad 65. rok veku, čo sú tzv. strieborné hypotéky.
V takom prípade pre nich DTI klesá zo základnej úrovne 8 o 0,25 za každý rok nad 40 rokov veku. Vyplýva z toho, že starší žiadatelia sa musia na hypotéku s presahom splácania do dôchodku kvalifikovať značne vyšším príjmom.
Jedným z troch argumentov v dôvodovej správe NBS bolo poukázanie na riziko ťažkostí so splácaním na dôchodku v dôsledku poklesu príjmu.
Príklady hodnoty DTI pri aktuálnych obmedzeniach súvisiacich s vekom a novými „striebornými hypotékami“ (bez zohľadnenia povinnej rezervy a stress testu):
- 45 rokov: DTI 6,75 (maximálny súčet všetkých úverov pri mesačnom čistom príjme 1 000 eur je 81 000 eur)
- 50 rokov: DTI 5,5 (maximálny súčet všetkých úverov pri mesačnom čistom príjme 1 000 eur je 66 000 eur)
- 55 rokov: DTI 4,25 (maximálny súčet všetkých úverov pri mesačnom čistom príjme 1 000 eur je 51 000 eur)
„Spomenuté pravidlo platí pre nové hypotéky, nie refinancovanie. Ak sa teda klient na začiatku kvalifikuje na úver s DTI 8, môže si ’čistým refinancom’ bez skúmania príjmu napríklad už po roku splácania predĺžiť splatnosť na dobu, na ktorú by ho novo poskytnutý úver nepustil,“ popisuje hypotekárny špecialista jeden z ponúkajúcich sa postupov.
Prvý pokles od konca roka 2019
Podľa NBS bol vlani za november objem nových hypoték 475 miliónov eur, čo je pokles o 29 % oproti júlu rovnakého roka.
„Záujem o hypotéky pretrváva napriek rastúcim úrokovým sadzbám. Znížil sa však podiel špekulatívnych kúp a zvýšil sa počet žiadateľov, ktorý nedostanú úver, respektíve im vyjde len suma neakceptovateľná pre ich zámer,“ približuje kontext Ján Novák.
Exaktným dôkazom ochladnutia trhu je, že ponukové ceny nehnuteľností na bývanie klesli vo štvrtom kvartáli 2022 o 1,94 % (na priemer 2 661 € za 1 m²) v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Je to prvý medzištvrťročný pokles od konca roka 2019.
Nadčasové uvažovanie
„Potreba bývania je neutíchajúca a ľuďom často nezostáva iné, ako zľaviť z nárokov pri výbere. Preto si myslím, že blízka budúcnosť bude priať najmä menším bytovým jednotkám. Okolnosti nútia záujemcov kompromisne cieliť na nižšie nadobúdacie ceny. Ide v prvom rade o byty s menšou metrážou alebo izbovitosťou, ale aj staršie nehnuteľnosti či nehnuteľnosti v menej vychytených a vzdialenejších lokalitách,“ vymenúva hypotekárny špecialista.
Na záver radí vnímať veci v dlhodobom horizonte: „Ak niekoho odrádzajú od kúpy nehnuteľnosti terajšie vysoké úroky, mal by si uvedomiť, že každá sadzba je fixovaná len na určité obdobie. O tri, päť či sedem rokov môže byť situácia úplne iná. Pri najčastejšej splatnosti hypotéky na tridsať rokov je to iba zlomok času.“